Les SCPI résidentielles, aussi appelées SCPI fiscales, appartiennent à une famille bien distincte de ces produits pierre-papier. Leur patrimoine se compose d’immeubles à usage d’habitation, à la différence des SCPI de rendement qui intègrent plutôt des immeubles professionnels dans leur parc immobilier. Les SCPI résidentielles ont maintenu une certaine performance tout au long de la crise économique de 2020.
Les immeubles à usage d’habitation toujours demandés
Cette bonne tenue de route est due à la demande toujours élevée en logement principal, d’autant que l’emplacement des immeubles est particulièrement privilégié. Rappelons que les SCPI fiscales se servent des dispositifs Pinel et Malraux qui requièrent alors de se conformer à certaines exigences, notamment en matière de localisation du bien.
Pour les SCPI Pinel : les immeubles doivent être situés dans les zones fortement tendues (Paris et ses couronnes, ainsi que les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants). Les demandeurs de logement sont encore nombreux dans ces communes fortement peuplées, et les vacances locatives sont quasi inexistantes. Les SCPI Pinel exploitent aussi de l’immobilier neuf respectueux de l’environnement : un « plus » qui fait que la demande à y loger est extrêmement élevée. Cela, sachant également que tout locataire y a accès indépendamment de sa situation financière puisque les loyers ne doivent pas dépasser un certain plafond : celui de ses ressources ainsi que le plafond par zonage.
Pour les SCPI Malraux : l’emplacement joue également un rôle primordial pour ces SCPI. Ainsi, les immeubles sont tous localisés en plein cœur de ville, et sont d’ailleurs répertoriés « patrimoine historique ». Du fait de ces deux principaux atouts, ces logements ne désemplissent pas et tout comme avec la SCPI Pinel, le taux de remplissage demeure élevé, même en temps de crise.
Il existe aussi une troisième sous-famille de ces SCPI fiscales : ce sont celles dites de déficit foncier. Elles se basent sur de l’immobilier ancien à rénover afin de créer ledit déficit. Pas de contrainte particulière en ce qui concerne leur emplacement certes, mais les exploitants veillent à toujours prioriser les meilleures localisations suivant une stratégie préalablement définie.
En conclusion, ces SCPI résidentielles sont restées à l’abri des retombées catastrophique de l’économie en crise puisque les locataires se sont acquittés à temps et régulièrement de leurs loyers. Cela grâce au soutien du gouvernement par la mise à disposition d’indemnités diverses en cas de perte d’emploi ou de baisse conséquente de revenus.
Quel rendement pour 2020 ?
Les rendements sont disparates ; cependant on estime le TDVM global des SCPI fiscales à 3.2% pour l’année 2020.
Parmi les SCPI les plus performantes, citons Kyaneos Pierre qui a enregistré un taux de distribution sur valeur de marché de 6.10%, ce qui représente un rendement tout à fait exceptionnel pour cette catégorie d’actifs. Autre exemple de SCPI ayant maintenu un taux de 3.5% pour l’année 2020 : Primofamily.
Certaines d’entre elles ont cependant connu un léger recul, telles que la SCPI Novapierre Résidentiel (2.07%) et Sofiprime dont le TDVM a glissé en dessous des 1%.
L’intérêt d’investir dans des SCPI résidentielles
Nous avons cité plus haut les principaux avantages à investir dans cette famille de SCPI. Cependant, notons aussi que la possibilité d’enregistrer une excellente plus-value est bel et bien au rendez-vous. Ces gains peuvent s’obtenir au moment de la revente des immeubles par la société de gestion, une fois la période d’exploitation expirée. Pour les SCPI fiscales, la revente a lieu après 6 ans, 9 ans ou 12 ans de mise en location. Pour les SCPI Malraux, elle est enclenchée après 9 ans d’engagement. Ces plus-values sont alors redistribuées auprès de chaque investisseur porteur de parts et sont calculées en fonction de l’apport initial de ce dernier, tout comme avec les dividendes.
